Il Comitato Civico di Cori evidenzia le lacune e i dubbi sul mastodontico progetto.
“È necessario consultare la cittadinanza”
“Che vantaggio ne trae la Comunità?”
“La gravità della variante al Piano Regolatore”
Nel 2023 la società I Borghi d’ItaIia srl ha presentato al SUAP del Comune di Cori e al SUAP associato della Xl Comunità Montana dei Castelli Romani e Prenestini una richiesta di indizione di Conferenza dei Servizi sincrona per la valutazione del progetto denominato “Borgo Protetto” ai sensi dell’art. 8 del D.P.R. 160/2010.
Nel dicembre 2022 era stato rilasciato il parere propedeutico di non assoggettabilità a VAS.
L’area dove si prevede l’insediamento è di proprietà della società proponente e si estende su circa 5 ettari di oliveto. Il progetto prevede la realizzazione di 33.905,56 mc di nuove costruzioni composte da 3 case albergo per complessivi 240 posti letto per anziani autosufficienti con annessi servizi: piscina, palestra, teatro, sala convegni, locali di servizio, negozi, bar, etc.,. Tutta l’area avrebbe una rete fognante autonoma con relativo depuratore.
L’accesso integrale agli atti non è stato mai consentito, né durante la Conferenza dei Servizi né nella
fase di pubblicazione dell’Avviso. Pertanto non è possibile affermare che siano stati acquisiti tutti i pareri, le autorizzazioni, le certificazioni e i nulla osta necessari. Tutto l’iter della CdS è stato travagliato e punteggiato da una serie di anomalie, ad esempio: le certificazioni sull’assenza di aree percorse dal fuoco, la bozza di convenzione e la certificazione dell’assenza/insufficienza di area classificate F2 nel PRG, sono state rese da un funzionario dell’Area Urbanistica del Comune di Cori (ing. J. Annalisa Tognin) e disconfermate dal Responsabile dell’Area (ing. Luca Cerbara). Ciò nonostante l’iter della CdS è stato concluso con esito positivo con la Determinazione 480 del 31/0S/2024.
La procedura ai sensi dell’art. 8 del DPR 160/2010 è stata ritenuta congrua dal SUAP del Comune di Cori e dal SUAP associato della XI Comunità Montana dei Castelli Romani e Prenestini sulla base della mancanza/insufficienza nel PRG di aree con destinazione “servizi privati”. Tale scelta non è mai stata condivisa dall’allora Responsabile dell’Area Urbanistica che ha seguito il procedimento, ing. Luca Cerbara, il quale ha segnalato che per le dimensioni del progetto non si poteva consentire la procedura semplificata.
In questa procedura le osservazioni arrivano nella fase conclusiva e non in una fase propedeutica all’approvazione della variante e questa costituisce già di per se una anomalia procedimentale, limitando e restringendo notevolmente la discussione civica sull’opportunità dell’insediamento.
La procedura punta a facilitare l’insediamento dell’attività, limitando tuttavia la fase politica della discussione della variante nell’ambito degli “interna corporis” del governo comunale, per intenderci all’interno delle procedure burocratiche dell’amministrazione. Già la scelta della procedura la dice lunga sull’apertura civica della prassi di governo, ancor più per il fatto che la scelta dell’area non è compiuta dai rappresentanti del governo della città, come avviene ordinariamente per la programmazione urbanistica, bensì è dettata da specifici portatori di interessi alla realizzazione dell’intervento che sono i proprietari dell’area. Non è la città che sceglie. La scelta è compiuta dai diretti interessati. Fatto che non ha una rilevanza secondaria perché in questo modo la P.A. abdica alle proprie prerogative di scegliere quale parte di territorio e di paesaggio sacrificare per raggiungere altre finalità. Il paesaggio bene comune per eccellenza che si forma dalla stratificazione storica degli interventi dell’uomo su di esso e dal loro equilibrio con il contesto naturale ed ambientale, è oggetto di tutela particolare da parte di una delle norme fondamentali della Costituzione, l’articolo 9 che tutela appunto il paesaggio l’ambiente la bio-diversità e gli eco-sistemi. E’ per questo che sarebbe stato utile avviare sin da subito una riflessione complessiva sull’utilità dell’intervento e non in questa
fase finale. Ferme restando le suddette notazioni di principio ribadiamo comunque la necessità del rispetto di un valido efficace e legittimo procedimento amministrativo e pertanto ribadiamo le ragioni ed i motivi seguenti:
- VIOLAZIONE DELLA LEGGE 6 NOVEMBRE 2012, N. 190 “Disposizioni per la prevenzione e la repressione della corruzione e dell’illegalità nella pubblica amministrazione”
In quanto gli Atti messi a disposizione nell’Avviso sono carenti di documentazione sostanziale ai
fini della valutazione della variante al PRG del Comune di Cori.
(si veda anche: ANAC Delibera n. 800 del 1 dicembre 2021)
- VIOLAZIONE COMMI 2 E 3 DELL’ART. 39 DEL D.LGS 33/2013 “Trasparenza dell’attività di pianificazione e governo del territorio”
Nel caso in oggetto, la documentazione relativa al procedimento di presentazione e approvazione
della proposta di trasformazione urbanistica di iniziativa privata non è stata pubblicata su apposita sezione del sito del comune di Cori così come prevede il comma 2.
Si sottolinea che il comma 3 prevede che “la pubblicità degli atti di cui al comma 1, lettera a) è condizione per l’acquisizione dell’efficacia degli
atti stessi”.
- VIOLAZIONE DELL’ART. 6 DEL D.LGS 33/2013 “Qualità delle informazioni”
In quanto l’Amministrazione non ha garantito la qualità delle informazioni né sul procedimento né
sull’Avviso in oggetto, non avendo assicurato: l’integrità, il costante aggiornamento, la completezza, la tempestività, la semplicità di consultazione, la comprensibilità, l’omogeneità, la facile accessibilità, etc. della documentazione resa disponibile per l’Avviso. - VIOLAZIONE DEL COMMA 1, ART. 10 DELLA LEGGE N.353/2000
Come già rappresentato in premessa, siamo di fronte ad un’attestazione di assenza di aree per- corse dal fuoco: incompleta, non attualizzata e non veritiera.
- VIOLAZIONE DEL COMMA 2, ART. 10 DELLA LEGGE N.353/2000
Come già rappresentato, la Giunta Comunale di Cori non ha provveduto all’obbligo di aggiornare
e pubblicare, con propria deliberazione, il catasto incendi per gli anni 2022 e 2023.
- VIOLAZIONE DELL’ART. 16 DEL DPR 380/2001 COMMA 4, LETTERA D-TER
Mancanza del calcolo analitico delle PLUSVALENZE derivanti dalla trasformazione d’uso dell’area, da correlare sia all’analisi dei tempi e delle modalità di attuazione dell’intervento che alla determinazione dei parametri urbanistici ed edilizi. La definizione delle plusvalenze è uno degli elementi che attesta l’interesse pubblico e pertanto deve essere parte integrante e sostanziale delle documentazione progettuale.
- VIOLAZIONE DELL’ART. 4 DEL D.M. 2 aprile 1968, n. 1444
Mancata verifica dimensionale degli standard urbanistici.
- VIOLAZIONE DELL’ART. 5 DEL D.M. 2 aprile 1968, n. 1444
Mancata identificazione con esatta ubicazione delle aree da cedere al Comune di Cori, per le quali devono essere necessariamente garantiti sia il loro permanente uso pubblico sia l’accessibilità alle stesse. - MANCANZA DEL CALCOLO DEGLI ONERI DI URBANIZZAZIONE
- MANCANZA DELLA PUBBLICITÀ CIRCA GLI IMPEGNI PER L’ACCOGLIENZA E/O ASSISTENZA A TARIFFA CALMIERATA AD UNA PERCENTUALE DELLE PERSONE ANZIANE RESIDENTI NEL COMUNE DI CORI.
Nella Determinazione n. 480 del 31-05-2024 si dice che nella “Convenzione Urbanistica” sono previsti tali impegni, ma la “Convenzione” non è un atto reso disponibile. Inoltre, l’Area Urbanistica Regionale, nel suo parere mette in evidenza che tali impegni non sono stati definiti.
- MANCANZA DELLA PUBBLICITÀ DEI PATTI COMPLESSIVI DELLA CONVENZIONE.
La mancanza della definizione e della relativa pubblicità della “Convenzione” non consente di valutare i vantaggi per la collettività della proposta di una variante così significativa al PRG del Comune di Cori (34.000 mc di nuovo insediamento su 5 ettari pari ad un sesto dell’intera previsione dell’incremento della variante del PRG approvato nel 2012)
- MANCANZA DI CHIAREZZA SUL DESTINO DELLA PISCINA, che secondo le prescrizioni dell’Area Urbanistica non dovrebbe essere realizzata e dovrebbe diventare locale accessorio. La presenza o meno della piscina incide SUGLI STANDARD DI URBANIZZAZIONE
- MANCANZA DELLE REGOLARIZZAZIONI PER GLI ACCESSI SU STRADA (ASTRAL)
- MANCANZA DEL PARERE DI ASTRAL PER L’IMPIANTO DI DEPURAZIONE
Comitato Civico di Cori
Il Corace - Magazine 